近日，央行發布《關于新發放商業性個人住房帶來利率調整的公告》，有以下幾點變化：其一，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其二，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。其三，首套房貸利率不得低于相應期限LPR，二套不低于LPR加60個基點。其四，根據當地房地產市場形勢變化，各省確定轄區內首套和二套房貸利率加點下限，各銀行業金融機構繼而確定每筆貸款的具體加點數值。其五，商業用房貸款利率不低于相應期限LPR加60個基點，公積金購房貸款利率暫不調整。個人房貸利率新的定價機制對房地產市場又有什么影響？
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首套4.85%、二套5.45%僅是個貸利率下限，
與現行利率基本穩定
新政落地后，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的錨將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由“貸款基準利率乘以上下浮動比例”調整為“LPR加基點”。按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。
對比現行個人商業房貸利率來看，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基準利率（當前資金環境下已無此大力度折扣，僅個別城市如上海還有0.9或0.95倍）、二套房不低于基準利率上浮10%即5.45%。故而從總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。
但就市場實際利率而言，融360數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限都顯著低于當前實際貸款利率，但這并不意味著房貸“降息”，其實類似于新基準利率和市場實際利率不能相提并論一樣，最終10月8日之后的首套、二套房貸利率必將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。
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房貸調整不悖“房住不炒”，
各銀行“加基點”的自由裁量權恐難“逐利而為”
近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，實體經濟融資難、融資貴，金融服務業、房地產業等虛擬經濟卻迅速膨脹，加劇資產價格泡沫風險。而在資產荒的大背景下，房地產市場更是成為資金逐利的重要領域，大量社會閑置資本蜂擁進入，助推房價上漲預期。
我們認為盡管未來貸款利率形成機制進一步市場化、調整常態化，考慮到金融支持實體經濟和解決民營、小微企業的融資難和融資貴難題，以及外圍經濟體普遍“降息”的現實，國內LPR利率中樞極大可能會進一步下移，但房地產業“房住不炒”的基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則要求，房地產信貸仍將偏緊，房貸利率恐將易漲難跌，賦予各銀行“加基點”的自由裁量權也必將受到“房住不炒”的政策約束，而不能“逐利而為”，未來仍有進一步提升可能。
不過，引導資金“脫虛入實”并非一蹴而就的過程，尤其是銀行普遍出于“趨利避害”的資金安全性考慮，房貸歷來都是爭搶的蛋糕。新的貸款利率形成機制能否達到預期目的，即在解決實體經濟融資困難而非引水暗流進房地產市場，實際執行情況還取決于后期的資金流向監管，抑制銀行業的內在沖動，謹防違規信貸資金流向房地產市場。
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信貸適度收緊且由全國統一轉向
各城市各銀行精準調整，樓市或將持續轉冷
近期，融資環境持續收緊，企業信托、海外融資渠道受限，房貸利率再次步入上行通道，中央政治局會議更是首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段。展望未來，我們認為房地產信貸政策適度收緊，且恐將執行窗口指導。一方面，房企融資收緊常態化，且有愈演愈烈之勢。另一方面，居民房貸業務大幅縮量，短期內房貸利率大概率將繼續向上調整。
值得一提的是，區別于降準、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控，意即各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業的實際授信額度以及相應的房貸利率。
鑒于當下房地產市場正加速轉冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，后續置業需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現需求斷層的極端現象。受制于信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。
