2018年是房企利潤分化的重要節點，從房企已經發布的盈利預告來看，2018年盈利狀況并不樂觀，近半數房企凈利潤出現下滑。
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盈利空間受擠壓
截至3月6日，根據Wind數據統計顯示，按照證監會行業分類，滬深兩市共有74家上市房企發布2018年業績預告，其中44家房企預告凈利潤增長，30家房企預告凈利潤減少，凈利潤下滑的房企占披露業績預告房企數量的近一半。
港股相比A股更看重企業的利潤表現，從已經公布盈利預告的企業來看，恒大、融創、正榮等大型房企2018年均實現股東溢利同比增長，但也不乏富力、綠城等標桿房企發布盈利預警，凈利潤下滑。
值得注意的是，目前A股發布盈利預告的大多數為中小房企，但也有銷售規模達千億元級別的大型房企。且在這些房企中，大房企普遍利潤增長，而小房企利潤表現較不穩定，利潤同比降幅較大的多為小型房企。
“利潤下降是必然趨勢。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚向中國房地產報（微信ID：china-crb）記者表示，在“房住不炒”的總基調下，房地產企業想要得到如之前一樣超出社會平均回報水平的利潤比較困難，這也說明當前市場下行壓力明顯，房企盈利空間受到擠壓。
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行業分化嚴重
根據統計，在已經發布2018年業績預告的74家房企中，有12家房企虧損，62家房企盈利。
從房企分布上來看，大小房企盈利狀況分化明顯，大房企普遍凈利潤上漲。綜合A股和港股數據來看，銷售規模超過千億級別的房企如融創中國、招商蛇口、泰禾集團、榮盛發展、新城控股、藍光發展、金科股份、正榮地產等，預告2018年凈利潤均實現上漲，上漲幅度較大的有金科股份同比增100%，藍光發展和新城控股增幅均超過70%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銷售規模達千億元以上房企在全國布局均衡，業績增長較為穩定，融資成本也較低，因此凈利潤保持穩定增長。
但同時，也有個別大型房企2018年凈利潤出現下滑。例如富力地產、綠城中國和濱江集團，預告2018年凈利潤同比增長下限分別為-60%、-60%、-30%。
上海中原地產資深分析師盧文曦認為，房企2018年利潤下滑有幾個原因，其中很重要的一點是，房企2018年的利潤其實反映的是前兩年的盈利情況，而2016年和2017年土地價格是很高的，因此成本就高；從融資成本上來看，過去一年融資渠道不暢，不少房企為了獲取融資，不計融資成本，高昂的融資成本也會侵蝕房企的利潤；而2018年的市場是“限價”的，因此，房企凈利潤下滑也在情理之中。
凈利潤下滑的多數為小房企。相比大型房企，小房企生存狀況更加艱難，且大漲大跌很不穩定。中國房地產報記者梳理發現，A股不少小型房企凈利潤變動幅度較大，比如中房股份2018年預告凈利潤變動幅度為下滑633.79%，海航投資、沙河股份、雅戈爾等企業凈利潤增長幅度均在1000%以上。
“中小房企本身旗下項目不多，受市場影響很明顯，如果布局踩準了周期，可能就會出現大漲，但如果布局失誤，就可能出現周期性大跌。”盧文曦分析。
此外，有一些房企在某一年出現凈利潤跳躍式增長或減少，也有可能與其處理旗下資產獲益有關系，這種情況在中小型房企中體現的較為明顯。
對于今年房企的銷售和利潤表現，盧文曦預計，相比2018年，房企銷售將會進一步面臨壓力，銷售額可能會面臨壓力下滑，但是凈利潤方面，可能會與近幾年的水平相仿，對部分房企來說，能夠保持現在的利潤率已經相當不錯。
